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黄慧星：中档酒店第一的“秘密”

发表于：2024-11-05 作者：第一云南网编辑

编辑最后更新 2024年11月05日，( 讯潘瑶)基于为优质品牌方、物业方及实力投资人搭建交流平台，提供决策参考依据的美好愿景，2018年7月31日，大住宿业商业资产及品牌管理公司投资峰会暨高投资项目实战投资分析论坛--迈居第三届品牌物

　　( 讯潘瑶)基于为优质品牌方、物业方及实力投资人搭建交流平台，提供决策参考依据的美好愿景，2018年7月31日，大住宿业商业资产及品牌管理公司投资峰会暨高投资项目实战投资分析论坛--迈居第三届品牌物业交流会将在杭州浙江三立开元名都大酒店顺利举办。来自物业主、地产商、大住宿品牌、基金/资管/银行公司、房产/金融协会、物业评估单位的400+精英出席。

　　维也纳酒店一直占领中档酒店MBI排行榜前三，坚持中档酒店二十六年的发展历程中，怎么从深圳的一个品牌、一家单体酒店做到目前全国拥有超过2100多家门店的连锁酒店集团的呢?维也纳酒店集团项目事业发展部大客户开发部总裁黄慧星先生为大家分享《维也纳连锁之道--中档第一的"秘密"》。

维也纳酒店集团大客户开发部总裁黄慧星

　　维也纳酒店1993年成立于深圳，目前发展在全国31个省市拥有超过了2100家酒店，包括国际酒店托管有13个品牌，在整个中端酒店方面，整个市场占有率还是排名第一的位置。维也纳发展多年的历程当中，有几个重点是值得学习的。

　　第一，时势造英雄。中国酒店业发展现状，给予中端酒店巨大的发展机遇，这是行业的发展特征;第二，中国这么多酒店品牌。有几千位投资人选择和维也纳合作，投资人是理性，选择维也纳，一定有其独特之处;第三，行业。维也纳在这些年的发展历程为行业做了一定的价值与贡献。

　　一、中档酒店发展现状与机会

　　从中国酒店行业来看，改革开放发展到现在，中国酒店业经历了三个发展阶段，从中国改革开放初期前十年，稀缺经济的黄金十年，基本上只要做过酒店都可以赚到盆满钵满，因为那是身份的象征，主要是大量的国际集团进入中国市场引领行业发展。

未来酒店市场的发展前景（点击图片查看大图）

　　从90年代到2014年二十多年的发展阶段，各种品牌如雨后春笋般发展起来，不管是高端的经济型酒店还是单个三四星级酒店，伴随着地方政府的要求和消费，类似铂涛和经济型酒店集团进行整合之后，在短短时间成就几千家店的规模。

　　党的十八大召开以后，国家限制"三公"消费，原来的客源突然一下子没有了，出租率做不起来，酒店面临大面积的亏损。据旅游研究院的统计，90%以上的五星级酒店处于集团亏损的状态。原来的经济型酒店经过高速发展之后，进入了相对的衰退期或者是拐点，从投资回报率的角度来看，不是投资一个几千万的酒店就能马上收回成本，这是经济型酒店面临的困境。

　　2014年开始，国内中端酒店、精品酒店甚至非标的民宿、精品客栈领域，可以看到大量新兴业态在兴起，中端酒店正在成为线下的投资热点。大家都非常理性了，开发商不是一定要配套一个国际的五星级酒店，所以品牌化的中端酒店成为了当下选择的热点。

　　最后从市场客源结构以及目前投资人的追捧，大家都回归理性。投资讲究投资回报率，住宿追求高性价比。这就是伴随中国经济发展以及现行制度发展给中端酒店带来的改革红利。这是随着中国经济的发展以及限制"三公"消费的制度之后，可以看到中端酒店迎来了爆发期。

国内酒店市场的发展情况

　　维也纳酒店2014年300多家门店，2015年是500多家门店，截至今年会达到1000家酒店的规模。从高星到中档酒店已经签约了521家，自身的体量已经达到了2100家的整体规模，速度呈现爆发式的增长。这个爆发式增长随着投资人以及消费者的越来越理性，经济下行、制度限制以及消费升级给中端酒店带来的巨大改革开放红利。

　　通过对中端酒店的客源进行统计，这一群体达到了4.4亿人次。维也纳酒店80%来来自会员消费，自身拥有8000多万中30-45岁的高档商务人士为主的商务体系。另外，锦江成为我们的大股东之后，合并之后在系统上将近1.6亿的会员，足够支撑在全国百城千店甚至万店的布局。

　　从行业的现状来看，兼并收购后形成了国进民退的大量国有企业优质资产和民营企业，保持了国有企业的经济以及民营企业的活力。此外，还可以看到市场的机遇。酒店行业从萌芽到成长、成熟到衰退有经济规律，可以看到在国内几种业态布局之下，不管是前期的经济型酒店还是高端酒店，不是目前投资的重点。在中档酒店方面，实际上这是未来很核心的需求。

　　可以看到国内的房地产开发公司现在非常理性，万达很多做重资产的都开始偏向轻资产。现在我们和万达、万科、绿地、碧桂园在全国的三四线城市有很多项目正在进行合作，通过导入我们的品牌，消耗房地产的库存，做售后返租轻资产的模型。还有消费升级所多来的历史性投资机遇，所以未来5-10年中档酒店是我们的投资热点。

　　二、为什么选择维也纳酒店

　　市场上琳琅满目的中档酒店品牌，怎样的品牌才是投资的选择呢?品牌与物业的结合就像一场联姻，不但要门当户对，还要关心到后面的柴米油盐，如果结婚之后没有正常的现金流、正常的利润，婚姻就不能长久。一切不以赚钱为目的的品牌加盟就是耍流氓。

维也纳酒店分布

　　为什么要讲投资回报?维也纳是目前国内比较接地气的品牌。看锦江披露出来的财报，在营的100多家门店出租率是90.2%的成绩，RevPAR从2014年到2017年直营店和加盟店每年都增长20多块钱，是不断向上的增长。从整体经营数据来看，还是比较适合当前很多地产开发商的选择。

　　从市场占有率来看，目前维也纳在中端酒店的市场占有率统计数据是占了24%左右，在迈点和MBI的排名指数和中档酒店的排名已经连续多年蝉联第一的位置。

　　从2014-2017年期间，直营店的RevPAR增长数据达到了66块钱，每年增长率是23%，加盟门店的增长数据也差不多。人家说现在维也纳发展速度这么快，是处于野蛮生长。实际上通过我们内部的有效管理，在门店品质以及经营业绩方面可以做到平衡。

一线城市经营业绩的相关状况

　　去年在杭州东站开业了一家维也纳国际酒店杭州东站店还有上海衡山路店。开业6个月，从去年10月份到今年3月份增长了180元的房价，RevPAR增长已经做到了350多。短短半年时间内能够把出租率做到90%以上。上海衡山路店也是如此。

来自于酒店投资的真实案例

　　维也纳考核店总方式。一方面是出租率，以80%为基本的考核点，如果出租率做不到80%就面临拿不到一分钱的绩效，在维也纳内部经营管理体系以及后续系统，对于门店支撑方面起到非常大的作用。

　　一直以来，维也纳是接地气的做法，不是把格调做得非常高遥不可期，而是通过高性价比、高品质、高效率、高出租率、低成本，来不断调整房价。客源可以在房价方面不断进行调整，房价198元入市到一年之后达到450元，这是非常可观的投资回报率。业主看到出租率起来心里不会发慌，而且房价在稳定上升，形成知名度和美誉度之后，客户才会产生忠诚度。

　　维也纳漂亮的运营数据，和运营体系、销售体系和会员体系密不可分。内部叫做"四轮驱动"的品质战略，就是围绕高品质、高效率、高效益的"三高"效果，采用四轮驱动，通过核心商业模式，五星体验、二星消费的模式，和品质、产品与经营管理达到四轮驱动的要求。对于内部员工的激励也是采用非常好的激励政策，像华为一样。我们崇拜华为的狼性精神，同时也崇拜华为"以奋斗者为本"，坚持"奋斗与贡献，以奋斗者为本"。民营企业就是保持活力与残酷竞争的本质，在外部与品牌竞争的时候，是非常高度的狼性精神，无论是项目还是市场销售都是如此。最终维也纳是以结果为导向。

维也纳运营战略

　　在运营方面，遵循"圣经6+6"的模式，建立培训体系，通过训练系统、奖惩系统、总结系统并且不断优化，最终保持的是品牌和产品的高度一致性。

圣经6+6模型

　　每家门店开业之前会针对每一个项目进行严格的调研分析，维也纳判断一个调研分析判断租金、出租率等方面之后，就可以判断出几年收回投资成本。

分店收益"铁三角"模型

　　人才战略是进行每家门店全委托管理，所有管理团队都是公司委派，模式采用人店1+6以及1+4。从这方面而言，可以看到维也纳在内部体系打造上，做到了核心的重点。

1+6以及1+4模型

　　维也纳的现状以及支撑内部运营的体系，最重要的就是让投资人能够得到满意的投资回报，所以从这一点而言，我们希望和更多品牌方、物业方采用不同的商业模式，比如说重资产有重资产的模式，轻资产有轻资产的模式，针对单体的亏损酒店也有做法。

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