阿里进军房产租赁市场对行业有何影响？

　　本文根据本文内容根据『旅游地产观察实战案例分享社群』第14期分享内容整理

未来域战略投资中心总经理 上海常务副总经理 杨舒羿

　　马云进军房地产，两大最新动作

　　前亚洲首富马云被地产圈刷屏。刷屏的理由很粗暴，这位中国年轻人的偶像边说：不要买房，8年后，房子如葱！边干：正式进军房地产，打造18万平天猫小镇！

　　不是猜测，而是来自权威媒体的报道！

　　现在阿里开始动手了，8月9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个"智慧住房租赁平台"，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

　　来自凤凰网的报道称，马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲是说：过去8年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态。8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。马云还称，未来租房免押金，也免中介费。那搞房地产的还不吃土啊。

　　但饶有意味的是，在国家大力推行特色小镇的风口上，北京延庆区政府、天猫和大地风景集团正在联合打造主题休闲娱乐小镇。搜狐网报道称，天猫小镇将于今年双十一正式开业。

　　这个被命名为天猫小镇的项目位于北京延庆四季花海景区，占地18万平方米，森林绿化率高达74.5%，空气质量良好，交通便利，距离冬奥会的比赛场地只有半小时车程。这个项目可不是淘宝购物城，实际上这是一个以猫为主题的特色小镇。

　　同时，淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入，有望让杭州人率先过上"免押金"租房的生活，化解租房纠纷。由此，杭州将率先进入信用租房时代。

　　种种迹象显示，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。

　　杭州市房管部门相关人士透露，住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势，将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆，产品化落地成熟后向全国推广。

　　今年4月份，马云说道：过去8年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态。8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

　　智慧住房租赁系统

　　现在的租房市场我们可以看到有很多的不规范性和不确定性。与一手房交易的市场不同，在过往的15年中，从90年代末到2010年左右是一个逐步市场化规范的过程。在这个过程中，政府可以在各个地方逐步将一手房买卖的价格进行相对统一的管理，但是在租房市场上，租金的价格无论是在区域上还是在市面上，甚至在波动上，政府都是无法管控的。在一个小区内同一套房源在不同的中介手中转让的价格也是不一样的。所以在租赁市场，马云新的行为可以解读的面很多。但是这里仅从两个平台交易端的意义上来进行一些分析。

　　马云的这两项尝试，可能都处于一个投石问路的阶段。这两件事情如果不是同一个人做，或不是一个具有支付体系和金融服务体系的人做的话，我觉得都不会值得我们过分的关注，比如行业内的像万科或万达，他们去做一些大的改变的时候，在业内引起的关注度或者是对行业的影响和改革的程度都不会有这件事情的意义深远，原因可以做一些拆解。

　　租赁平台的关键核心主要是两点，一个是信用租赁，一个是去中介化。

　　信用租赁

　　信用租房以信用取代押金的做法，它实际上本质是有两个层次的。

　　一是隐含了保险的概念，使多数人来使用这个平台，建立庞大的资金池，再用多数首法人或者是没有违约和纷争的租赁关系的现金流来赔付少部分的不守法的有纷争的租赁关系的受害者。这种类保险性质具有相对可控违约性的行为，积累了一段时间的数据以后，就可以进入第二个阶段叫租赁信用体系。当房东和租客在阿里租房平台上有过多次的租赁行为以后，他就可以形成一个授信和贷款的空间。所谓信用，是可以追踪的，可以被量化的行为记录。

　　阿里租房平台积累了这样的数据，并且承担相关的风险，那么房东方就降低了收押金的需求。降低收押金的需求后，房东和租客见面的必要性就降低了。

　　去中介化

　　为何会起到这里会为什么为什么会提到去中介化呢？

　　在新闻中马云提到了免中介费的一个概念。免中介费最终会走向大幅减少中介人员甚至没有中介人员的趋势，如果不是这样，免中介费的商业模式是很难支撑大量的人力开支的。如果不收取中介介绍的费用，进行中介人员的雇佣，实际上是性价比极低的。

　　在这样没有中介人员进行诱导的情况下，房东和租客如何进行对租金的议价。因为同一套房子可能因为装修标准不一样，在不同的中介手中谈下来的租金价格也是不一样的。这个谈判的过程是否会包含在未来的租金的条件内。

　　这一点就是租赁平台的重要性，它本质上是将谈判模式改成零售业模式，为什么会说房屋租赁这件事情是可以做成零售业模式的？

　　在我们父母辈的这个时代，在一个杂货店或者是一个小摊位上，我们会和老板讨价还价，这个模式就是谈判的生意模式。但是现在我们去买一包盐，去楼下的便利店，无论价格标牌上的标价多少，在这个时候也不会和店员去砍价。

　　如今的零售业模式，是直接接受标签价格的模式，你可以选择买或者是不买，但不会有一个去谈判的欲望。

　　事实上马云想打造的就是租房市场的零售业模式，卖方在平台上标上价格，买方认同就成交，不认同就换另外的买家。卖家以阿里平台进行加持，让房东和租客双方都降低了交易的风险。比如房东可以不收押金，因为在信用体系中，可以追踪房客过往的交易行为，对这个人的信用进行一个评判。

　　在现在讲求效率的时代，是有可能逐渐习惯这种非谈判模式的租房市场。租房市场的双方在习惯了不见面的情况下逐步不进行谈判，变成一个相对公允的交易的零售业市场。

　　为什么会说这个平台对房地产的作用很大，房地产之所以易涨难跌，是因为它实质上的变现性是很低的，而保值性高。

　　变现性低的原因之一就是房产的交易模式。无论是在买卖和租赁上，迄今为止，我们国家内部的市场环境都是以谈判为主导的，不像大多数的金融产品都是以软件平台来撮合交易的。那像房产租赁和房产买卖的类似之处，如果用房产租赁的交易模式被阿里去中介化的做法催化成零售业模式，即免谈判的模式，则由房产租赁带来的改变多少会影响到房产买卖的变现性和保值性。所以我们觉得这件事情对于房地产交易环节，除了数据以及双方参与者的信用体系，以及金融的这个保险，以及对房地产最终交易端的定价影响是相对明显的，也值得我们去密切关注。

　　天猫小镇

　　天猫小镇目前是相对局域性的，在目前的阶段来看还是比较小，然后比较远的。它在具体的房产类型上是旅游地产和商业地产的特性，经营模式也和住宅有很大的区别。但在未来租赁平台积累到一定程度以后，不知道马云先生他在积累了对房地产的理解以后会是否转注进行住宅房地产的实验。

　　目前阿里租赁平台和天猫小镇这两步在房地产行业的跨界行为在当前来看毫不相干，但是在未来这两步棋是否会连成一个线，我觉得是非常有可能的。当然了，这以上只是我的一些推论。

　　提问环节

　　群友：马云有提到说未来的这个房价会很便宜，他的理论的依据是将来长租赁的租房市场的供应量够大，请问杨老师怎么看？

　　杨舒羿：我说一下自己的观点，我觉得首先新闻中有很多为了吸引眼球的一些切入点，我不认为这个房价会超出想象的便宜。但是我相信马云这个原话的意思可以这样解读，便宜，是相对的。如果我们按照正常的通货膨胀的比例来看，90年代我们的收入可能是在啊月收入500块左右，当时的房价呢大概是两万块的这个水平，其实跟现在的这个收入5万块的月收入和市场上相对的一手房房价的买卖比例上来看，本质上这个涨幅是包含了通货膨胀的数字。相对的便宜，我想理智的来看，房价将来是一个维稳的价格，趋于稳定的一个状态，或者说从国家的经济建设中，不是一个靠房地产的买卖作为现在占比如此之巨大的经济支柱的一个角色，我觉得用这样的方式理解可能会更为合理。

　　群友：阿里进军房产租赁市场后，和链家相比有什么优势劣势？

　　杨舒羿：据我不完全的了解，链家董事长左先生及其团队是在目前租赁中介市场，无论是在企业战略的发展上，还是在线上平台的搭建上以及线下门店的运作和在资本市场的认可中，可以说是老中青三代中介中最棒的一支军队和一位领袖，这是毋庸置疑的。

　　链家已经从劳务密集型的传统门店人员，杂乱不成体系的定价的形式，具有改革性质地成立了真实的线上价格平台以及相对透明的房屋情况，做到在平台上每一个房屋信息的真实性。这一点，在链家之前没有二手交易平台或者说二手租赁平台能够做到。但是也据我所知，试图在线上进行交易环节，无论是售房还是租房的设置上，链家进展得都不是特别的顺利，心有余而力不足。

　　链家是传统的房地产的模式，通过经纪人获取房源，然后核准房源，成立真实的房源信息平台。这个发展逻辑的优势是对于市场这么多年来的积累和熟知的程度，以及已经在这个领域中进行的改革和先驱的示范作用。但是整体上来讲，更有发展期待的，我觉得还是在阿里的租赁平台上，因为它有链家不具备的优势。

　　阿里有一个庞大的支付体系和仅次于国家征信系统的个人征信系统。阿里通过这两点采取用户给我提供数据的方式，而非需要雇佣员工去获取市场数据的方式来成立它平台的公允性和平台信息的全面性，这是两种不同模式会导致的两种不同的结果是，链家可能需要付出比较多的时间成本、人力成本，去获取相对不那么全面和准确的市场、房屋信息以及交易信息。而阿里的租赁平台，它可以通过用户为自己提供数据的方式来获取房源的基本信息，与此同时获取用户的个人信息。阿里的运营成本低，因为它是一个网状的管理模式，时间的利用率会被大大的提升，效果会被大大的提升。但是阿里主要承担的风险就是他的坏账率和使用的频次以及用户的使用习惯，这是两个大的难点。但是我觉得以现在的这个人们的生活方式的改变以及更新的速度，这两点其实是可以被我们无法预测的这个时间去转变。

　　分享嘉宾：杨舒羿

　　毕业西南财大，曾任职香港海洋集团总裁助理，易居中国西南营销市场总监，克而瑞华东品牌总监，曾创业搭建第三居所共享平台，十年地产从业经验，持续创业者。

　　未来域

　　未来域是集酒店、公寓、办公、生活方式四大产品线为一体的综合性资产运营管理服务商。截止2017年，未来域已管理各类型存量资产面积超百万平方米，资产管理规模总额愈百亿，产品线覆盖11个核心一二线城市，为300多位员工提供就业机会，累计服务用户超过10万人。是全国最大的综合运营管理服务商之一。

　　主讲人：杨舒羿 内容整理：董彬彬