美国新法规助推公寓式酒店回归市场

　　来源： 编译：Ginny&Echo

　　得益于美国交易委员会积极的新法规、强大的目标市场和持续不断的市场融资需求，美国公寓式酒店重返市场。

　　受最新法规的影响，美国公寓式酒店市场最近正重新蓬勃起来，高档房产开发商正越来越多地回归到公寓式酒店的开发。但与此同时，开发资金却仍然缺乏。而酒店管理者发现：在公寓式酒店开发工程里，预售房间的能力越强，争取到的投资者支持越大。

　　公寓式酒店--它是一种这样的房地产产业：把单独的酒店房间卖给投资者，投资者既可以住在那里，也可以用来出租。这种产业形式在21世纪的初期风靡市场，后来由于市场的不景气而迅速衰退。但是最近，伴随着几个备受瞩目的项目的出现，公寓式酒店又以稳健的态势重返市场，比如在纽约、迈阿密和洛杉矶。

　　仲量联行酒店集团的战略咨询和资产管理组负责人，Greg Hartmann 表示："这一概念无疑是正东山再起。在过去的几十年，它曾经大规模地活跃在市场上，随后淡出市场，但并未发生后低迷现象。现在，它在进行某种程度的复兴。"

　　至关重要的新法规

　　这里的关键词是"某种程度上"：正在发展的公寓式酒店和过去的有着结构性的不同。

　　近期出现在美国证券交易委员会的法律法规的变化，让单独的公寓式酒店房间可以作为投资担保先预售出去。这样的举措在房地产的市场推广和销售方面有巨大的影响。

　　"在我看来，新法规可能带来的风险是不能与公寓式酒店过去所承担的风险相提并论的，过去的风险是毫无担保的。" Akerman法律事务所的租赁与民生业务主席Andy Robins说，"但这个体系还远远不够清晰，尚需完善。"

　　一些开发商已经开始着手这一工程，尤其是在美国的佛罗里达州南部。在迈阿密， LeFrak Organization正在和喜达屋集团开发1Hotel & Homes South Beach项目(或许会在洛杉矶再建另一个项目)。相关的佛罗里达团队有四个在建工程，包括Hallandale海滩的投资15000万美元、有300间房间的可用于住宅的Beachwalk项目，该项目预计2015年完成。

　　西海岸的市场也正在兴起。Beny Alagem's Oasis West Realty正计划建两座与它的贝弗利希尔顿酒店毗邻的Waldorf Astoria公寓塔。在夏威夷的怀基基海滩，Pacrep正在筹建第二个、投资16000万美元的公寓式酒店，该酒店紧挨着丽思卡尔顿酒店。

　　从投资的角度来看

　　为什么这样做呢?专家认为，对初始者来说，重要性在于在工程开工前向投资者预售房间的能力，(如果这个项目已经开始，那也可能意味着特许经营费用的早期交换)。当保险公司在评估这项工程时，那些预售数量通常是决定性因素。

　　"也就是说，你需要很清楚怎么样为自己的工程拿到足够的资金"，马歇尔酒店和度假村的董事长兼CEO，Mike Marshall解释道。在过去的数年中，他曾参与过各种不同的公寓式酒店项目。"如果你能预售出足够的房间并能为此提供资金，你就不必做太多个人担保。并且，你能得到一种建设贷款，因为你已经得到卖掉这间房子的委托权。"

　　然而，各种麻烦也通常会伴随而来。据报道，一些建筑商在公寓式酒店发展的最后阶段被曝欺骗投资者，他们为了获取更多投资而谎报预售数量。很多工程也因建设中每个阶段的基础造价过高，导致开发商停止供应向投资者承诺过的各种回馈，双方最终走向法律诉讼。

　　"这并不是'如果'你被起诉，而是'当"你被起诉'。 Marshall说，"投资者必须理解，你可能不会在这项投资上赚取很多钱，相反，你不得不把它当作第二个家，用任何其他你可能得到的收入去补偿这部分投资。对那些买房作为投资的人来说，他们可以结束烦恼和诉讼纠纷。"

　　规则已经改变

　　过去，有一些冲突是业主提出的不同标准的维修费所引起的，也有业主在纠结是否要把房产租赁出去，这在一定程度上限制现金的自由流动。

　　这些限制性因素已经随着最新的公寓式酒店概念的出现而改变。在这一新概念中，业主通常需要以具体的标准来维护房产，比如，业主每年只能在房间里待最多120天，连续最多29天等一些常见现象。当业主不在时，这些房间就被默许用于租赁。

　　"如果你有意于此，就要能够做出预测，能够从每一间房间中积累收益，最重要的是，能够授权参与到开发商的或品牌的租赁项目中。正如我们所看到的，做'规则改变者'。"Robins说，"下一个问题就是：现在的状况比以前更好了，但是否好到开发商进入此种市场环境就能够对市场结构造成实质性的影响呢?我认为答案应当是肯定的。我实际上认为是绝对的肯定答案，但是它的发展状况要视具体因素而定。"

　　影响公寓式酒店市场发展的因素主要是酒店的建设及品牌的定位。主要的都市市场，比如纽约、迈阿密、洛杉矶、旧金山和波士顿--这些地区需求量很大，并且有强大的旅游市场及全球的吸引力。这些地区已成为公寓式酒店的主要落脚点，还有高档酒店、精品酒店。公寓式酒店在度假胜地市场的回归稍慢一些，但是随时间推移，也会发展。

　　"新法规很大程度上将改变市场，改变了公寓式酒店的游戏规则。现在，你应该关注的是市场，而不是法律。" Hartmann说，"有一些市场可以操控它，并且能做得很好。而一些别的还未受法规影响的市场就很危险，就会做不好。"

　　"当然，当前任何想要推动公寓式酒店发展的策略或举动都应该在深思熟虑后再付诸实践。"

　　作者介绍：

　　Brendan Manley，Hotel News Now的供稿人。

　　English: http://e.meadin.com/e/105911_1.shtml