东方财富胡振寅：长租公寓有没有未来

　　(迈点公寓讯)9月18日，由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》在北京大学中关新园科学报告厅举行。

　　在本次会议上，东方财富证券直投部总经理胡振寅对中国长租公寓的政策和未来的发展方向做了解读。在他看来，赚钱、做大和未来，是每个长租公寓企业家日思夜想的问题。靠租金差价赚的是小钱，靠衍生业务赚的是大钱，但前提需要有足够规模。不论是重模式的持有、包租，还是轻模式的托管、平台，都有需要解决的问题。相对而言，他更看好以托管为主线和基石，逐步平台化发展的道路。

　　以下为现场速记文字实录--

　　胡振寅：我今天主要讲的话题是"长租公寓有没有未来"，因为只有15分钟，我要在15分钟内讲完，所以讲三点，每一点有20个小点。

　　能不能赚钱，分成几块来看：公寓业务第一块是叫基础性的租金收入，最基础的是租金成本，接着是装修成本，然后是运营费用，税金和基础运营，这个事情能做好，实际上是一个最基础的。我们说二房东，这个没有贬义，这是一个普通没有做品牌化的公寓经营者。

　　二房东能做的事情，就是能在这里面获得利润。第一个是租金成本，特别是在北京这个地方，靠关系和资源可以拿到很多低价的物业，而低成本的物业，在全国各地城市有所不同。第一个是政治因素，你通过国企和机关事业单位的物业关系可以拿到低成本物业。还有一个是圈子的因素，二房东其实也有一个圈子，圈子里有口碑。口碑实力比较强的，信誉比较好的二房东确实可以低成本拿到物业，就可以吃差价，可以自己经营，可以转租给三房东来经营。

　　再者就是装修投入，把装修投入控制得比较多，不做品牌，可以做得低端一点，赚一些差价。罗意做低端二房东的时候，也是做这个事。

　　还有一个就是运营费用上面，如果我们控制得比较低，包括刚才王戈宏讲的税，很多二房东是不交税的。还有运营费用可能比较低，个体户和夫妻老婆店，还有亲戚朋友的，都可以管好几家店，几百间房，很多二房东群体很富有。我们跟一些房东老板打交道的比较多，开着豪车，出入高档消费地方。

　　前面可能都是你的利润，真正的溢价是在品牌溢价方面，你通过设计，投入了设计，对应的是额外产生的一些装修成本，然后通过你的营销体系、服务体系，能够让你的公寓产品获得比较好的溢价。

　　持续改造新房，放出来之后，持续涨价，这就是整个溢价。

　　还有衍生业务，今天很多人不太相信，但是在公寓的实践中，确实开始出现了衍生业务的机会。我们今天经常会去行业里面讨论，经常会说一些规律--怎么不赚钱了，规模不经济，长租公寓没有盈利了，很多很悲观的，让新进入者很惶惑，让从业者也很惶恐的一些论调。这些品牌为什么不赚钱，我们分两个层次来看，第一个层次我们叫弱品牌，就是没有真正形成一个有效的品牌能力，这种品牌确实是不赚钱的。

　　不赚钱体现在以下几个方面：第一个基本功不足，有一个最后转互联网平台的企业，资本推着他出来干这个，干完了之后，发现其实他连很简单的托管公司、二房东都明白的道理，他都不懂，这么一个所谓的品牌，他来运营公寓的时候，怎么可能获得成功。基本功都不足，这个品牌当然是不挣钱的。你要在溢价里面获得自己的收益，2600元租的房子，3700元租出去，你可能获得自己的利润。即使价格定得很好，理论上有溢价，实际上做不出来。

　　再就是管理能力不足，规模扩张后效率下降，成本上升。品牌是一个公司化和体系化的方式在运作，稍微有一点规模，管不了几千房，就出现亏损，这就是一个弱品牌。这么强的品牌还是亏损的，这个行业不赚钱吗?这些好品牌为什么财务报表是亏损的呢?第一，这些品牌，例如乐乎公司很早的时候，说今年的目标是5千间，不久之后把目标调到1万间，当一个企业想快速发展的时候，他必然要为自己做很多的储备，包括团队的储备，IT系统的建设，这些都是要花钱的，不是说今天用几千间房就把利润赚回来，会有一个提前的投入，他提前投入的时候，会在财务报表上表现出来。

　　任何一个房子拿到你手里之后，你会有一个筹备期、装修期、招租期，你的筹备期里面有各种成本，人员成本，招租期的空置导致的租金成本。你在快速扩张的时候，你老房间有一千间，你每个月再发展一千间的房子，新房间造成的这种费用投入和亏损，短期的亏损会造成财务报表上的亏损。如果这种企业想放慢一点脚步，财务模型就会体现报表，这种企业放到长一点的时间来看，他又没有很好的成长性，所以这些好的品牌是为了更好的发展，为了更快速的发展，做了一些提前的储备，以及做了相对大量的新房间的拓展，实际上这是一个战略性的亏损。

　　最后，能赚钱的好品牌，第一个是度过了扩张期，总部的投入、刚才说的团队建设，IT投入不会再持续性的增长，然后是新房间的拓展，老房间已经有了两万间的时候，每个月拓展一千间房间，新的一千房间的亏损完全可以用老房间的利润来覆盖，最后报表是盈利的。

　　第二个是管理体系的成熟，保证大规模下的经营效率和适当成本。理论上你做到一个规模经济，你的成本会更低，你的效率会更高。

　　第三个是溢价能力和衍生收益的获取能力，你能够获取这个能力，对抗市场的风险能力就比较强。所有非市场化的价差都会消失掉，最后大家拼的是同样的基础租金成本，同样没有利润的情况下，大家能获得增值的利润。第二个问题是能不能做大，我们如果说看长租公寓整个链条，上面画了几个大的框架，每个环节里面，比如说装修和运营，都会有很多细的环节，最后我们行业里面有一个企业说我们有300个节点，另外一个企业马上说有350个节点，不管有多少个节点，这些节点里面有很多的工作，有很多的环节，你可以自己做，也可以外包。

　　最后，什么样的企业会做得比较大，如果链条全部是自己做的，你的管理能力会成为你的瓶颈，你的规模会很难做大。理论上最大的是平台模式，把所有的事情都是给别人做，但是平台模式，你的用户规模可以做得很大，用户是不是你的用户，你的用户切入的深度有多少，目前没有哪一个平台把这个做实了。然后是持有模式，把资产规模做大，极轻的模式是把管理规模做大，这两种模式都很难在行业里面成为一个巨头，当然会在自己某一方面会做大，因为大的标准是可以多样的。

　　剩下的两种模式，一种是在行业发展早期，大家采用的是包租的模式，意味着你所有的租金成本，所有的控制全部要靠自己来管理，即使这里面有一些环节外包出去，有一些环节通过分解，但是你承包的风险永远是你自己体系内要去应对的。这样对大规模发展来讲，会成为一个比较大的风险。这样的企业不像持有资产的，因为你持有资产，你还可以通过资产的增值，去适当对冲你运营上的波动。

　　鉴于期间的托管模式，我比较看好乐乎的做法，我是一个管理输出者，所有的人，所有的房源都是我的合作伙伴，所有的平台上面，你的房子都可以找我来管理，于是我就不像泊寓和王戈宏一样要去抢房子了，然后你们只要是谁拿到了这个房子，我非常欢迎你们拿到之后，能够给我管理，我就非常愿意，我去赚取很薄的利润，我去把我的线下管理规模扩大。我把平台更深度切入到用户那一端，我未来可以做很多的事情，这就是我下面想讲的，就是我的基础业务之上，我可以做很多其他的业务，所谓的消费金融，所谓围绕着居住服务，还有更扩展，更延伸的生活服务，包括我的用户群体都会成为一个很好的营销渠道。所有这些假设前提我拥有足够的用户量，并且我和我的用户是深度连接的。

　　这个故事能不能圆，我们去看从业者，集中式公寓的房源拓展会不会是一个很大的问题，只要是一个生意，聪明的创业者总会找到自己的解决方案。我相信现在看起来比较虚的所谓的衍生业务，一定会有人把它实践出来。

　　最后说一句话，就是永远不忘初心，因为最开始是为了让大家拥有最好的居住体验，当你不去专门为了经济利益，去想着你最开始的初心，所有的事情，所有经营的问题都会在困惑、努力和突破中来进行解决。