一个地产老兵之公寓行业投资之所见所思

　　我是一个地产老兵，从事地产及关联基金投资、资产管理工作12年，从土地竞买到物业并购，从增量开发到存量管理，从私募股权基金到资产证券化，也算是对房地产行业的全价值链条有了基本完整的粗浅认知。

　　2015年9月，我和几个老同事发起了"湾流国际青年社区"I期基金，人品加运气，很短时间到账2.15亿，同年在上海中心城区完成10栋楼、2500间房屋的投资管理规模。2016年3月底前将完成I期基金总计15栋楼、3800间包租房源的全部投资。

　　2016年4月起，II期基金总计10亿元会陆续到位，力争12月底前实现北上广深4大核心城市100栋楼、20000间房源的投资管理规模。

　　以上是我及团队的过往总结及未来预期。基于此，也简要分享下自己对这个行业的思考和内在朴素的投资逻辑。

　　▼为什么转型投资公寓?

　　投资收益最大化，讲求"资本&行业&企业"三个要素周期的正向协同。资本东风劲吹，如何用好"资本"这把"双刃剑"是个难题?"湾流"团队深谙资本属性，起步即牵手杉杉、红星等资本大鳄;公寓行业方兴未艾，独角兽公司未现，行业第一股可期;"湾流"团队整建制系出名门-上海复星集团，团队格局、文化，协同性、执行力等，高度一致。据此，我们有信心在短时间内成就"湾流国际青年社区"的中国长租公寓第一品牌目标。

　　▼如何顶层制度设计上保证项目投资的高质、高效?

　　"投资效率"70%左右项目整体成败。简言之，投的好，基本能保证投资人、运营方利益，两方就有"空间"去向消费终端提供好的产品、服务。租户满意，形成稳定租约，业主方相应受益。故此，如何保证投资动作"不变形"很关键。"湾流"团队做如下安排：

　　1、融资方式

　　发基金，暂不做天使轮、A轮融资安排。PE是把"双刃剑"，为解决创业初期资金困局，发起股东引入PE，对价是丢掉控制权沦为小股东，并伴随严苛的对赌条款。重压之下，小股东团队投资动作变形，职业经理人道德风险凸显。同时，PE诉求"拼规模、搏上市"，主动调低投资标准及风控要求。恶性循环，瑕疵资产会越来越多。前述关联方利益无法保证。发基金能最大程度规避。

　　2、利益分享

　　推行不同层级的全员合伙制。大家都来做公司老板，会最大程度激发团队凝聚力、创造力，规避职业经理人的陋习。绝大部分公司不懂得"分享"，优胜劣汰，员工没有归属感。员工为搏业绩、提高收入，不惜粉饰项目、甚至拿回扣。"埋雷"现象严重。

　　▼几个老生常谈的话题。

　　1、如何选择城市

　　北上广深!重要的事情不需要说三遍。护城河深，这是内在投资逻辑。上海是行业区域市场竞争最为激烈的战场，同样租约资产包最为优质，站稳上海NO.1重要性不言而喻。2016年，"湾寓"计划在沪新增投资40栋。另外，过往地产的全国化投资历程告诫我们太多要注意事项。这是很多中小型团队绕不过去的坎儿。如何在速度和质量间做好平衡，跑得快又要跑得好，大家都要做好准备。

　　2、集中or散租

　　散租市场房源导入相对容易，但受制于管理成本高、低门槛带来的批发成本日益攀高导致综合坪效趋低。湾流团队选择先做集中型包租房源，尔后依托成熟的管理品牌、高效的运营体系，围绕集中型周边1公里半径散租房源进行布局。届时，散租房源业主会为委托成熟品牌而主动调低批发价格，导入速度也会加快，并加速分摊运营成本。

　　3、平台or实体

　　因每家公司起步所面临的团队背景、资源优势、竞争格局及发展目标而有所差异，无关对错。在此仅以万达百货和阿里巴巴发展历程做参照。万达百货全国有100多家线下实体店，2014年启动线上平台搭建;阿里平台全球第一，2013年起也开始加速布局线下物流平台和自建仓储平台。线上到线下的双向选择。这里的投资逻辑核心在于如何更好提高客户的"黏性"?真实可控的大数量线下房源是平台存续的基石，否则就会发生"丁丁租房"惨剧。同样，简洁时尚、友好交互的线上平台，是快速导流的载体，能更好提高线下实体坪效。

　　"湾流"团队起步线下实体，2016年4月底内测版平台上线，首年主要服务内部自控房源，2017年全面推向市场接受外部委托房源。

　　▼如何快速锁定签约房源?

　　拿房问题是个老大难。过往1年多，随着越来越多人加入这个行业，传统的房源供给方如民营企业家、二房东、低端酒店/公寓转型等，心理预期不断提高，价格战每天都在发生。客观讲，这不利于行业的良性存续发展。"湾流"团队尝试从如下几个方面进行布局：

　　1、开辟新物业供给方

　　国资平台、乡镇集体所有制企业等，在城市中心区位掌握着大量优质物业。如何在其转型升级进程中把握机会、多方协同共荣?我们已在做的有几块：整合产业运营方、公寓及配套运营方各自优势资源，以园区为投资对象;极致产品极致服务，用诚信和实力打动;发行长周期基金，盘活不能流转的集体土地，租地建房，PPP合作，分享成长价值等等。

　　2、租售并举

　　"湾流"团队与南京三胞商业集团(中国民企21强)同步发行商业并购基金，瞄准存量低估值商业物业进行收购。拟收购物业优先用于湾流国际青年社区租赁经营使用。

　　3、灵活合作方式

　　除传统意义上的出租、转租外，项目联营合作层面设立"项目合伙人"融资安排。"湾流"提供股东借款，最长2年期、利率年化15%、仅以项目公司股权质押做担保。最大程度上实现协同发展。

　　4、强有力的支撑

　　极致产品、极致服务以及金融创新，有力支撑项目投资能力。通过高品质的产品服务来实现高溢价，提升经营收益预期;通过引入ABS、消费金融等金融产品，加快投资人还本付息安排并改善投资财务指标。这些举措可有力支撑项目投资阶段报价能力。