开发商强势进军 公寓品牌该何去何从？

　　随着万科、龙湖等地产商的不断介入，公寓市场的发展已经进入激烈角逐的态势。面对劲敌，品牌公寓未来该何去何从?

　　1、面对地产商强势进军的发展趋势，众公寓主们怎么看?

　　2、又会采取何种措施加以应对?

　　针对这些问题，迈点公寓就"开发商强势进军 公寓品牌该何去何从?"进行了一次线上话题讨论。

　　参与人员

　　葫芦公寓创始人 崇君

　　青岛超极致投资集团有限公司董事长 范景义

　　腾飞公寓CEO 支步盛

　　果租租&果寓CEO 刘轩飞

　　普乐门CMO 陈思瀚

　　Z+公寓负责人 张亦弛

　　优帕克互联网部COO 杨剑凌

　　四川紫荆创始人 刘小红

　　著名房地产评论人 王毅敏

　　尚美集团拓展经理-陆昭珩

　　佳禾东方公寓连锁创始人 赵一鸣

　　内容分享

　　葫芦公寓创始人 崇君

　　1、开发商进军公寓，要看以什么心态进。个人认为开发商不会轻易进入公寓队伍。进军的前提必须要有专业人才。

　　而且，以本人从事15年的房地产经验来看，开发商做公寓未必有很大的优势，现在做这个，未必成熟。但是，开发商为了销售做这个倒有可能。

　　2、公寓品牌应该练好内功，拥抱互联网。重运营、深挖客户需求、市场细分。

　　青岛超极致投资集团有限公司董事长 范景义

　　开发商进驻公寓市场，我个人认为是一件好事。

　　一、结合中国地产行业，公寓行业是中国酒店业的现阶段的必然产物。

　　二、地产商进驻公寓行业，可以提高社会各界人士对公寓行业的认知度。

　　三、公寓行业门槛低，而且是一个微利行业。个人认为，地产商进驻公寓行业的最终目的是为了提高房产的销售。

　　四、无论是商务客人还是旅游客人的入住需求，已不再是以往简单的休息，而是需要定制化和细微化服务。所以说未来大家可能拼的是服务，也就是说各家公寓都有自己的市场定位和核心竞争力。

　　五、市场未来面临细化，大家的品牌定位不同，服务标准不同，客人的定位也就有了划分。

　　公寓行业无论是长租还是短租，由于国家相关部门还没有相应的行业管理规范，现在还处在从萌芽期到成长期的阶段。等到国家相关部门有了相应的行业规范，行业走到成熟期和衰落期的时候，行业定会进行并购和整合。

　　应对方案：练好内功，首先要打造强悍的团队，制定出适合市场和自己的公寓定位标准，同时提升团队的执行力。

　　再者，团结就是力量，但是行业里很少同仁可以做到携手同进。行业依然是厮杀局面。这是值得大家思考的问题，我相信大家都在打造自己的公寓品牌。在这里可以做一个假设，如果行业有了统一的标准，能达成共识的目标和方向，大家在不同城市共同运营一个品牌，形成了连锁效应和品牌影响力，那么会产生什么结果?

　　腾飞公寓CEO 支步盛

　　其实，我看好开发商进入公寓。他们资金雄厚，融资渠道广，运营团队强。且不谈赚不赚钱，以长远目光来看，投入15-20年远比卖房划算，况且那时候房价增值收益又是一笔不小的利润。而且，开发商、银行、政府是一条绳上的蚂蚱，对房价走势有发言权。

　　应对方案：错位经营、差异化经营，避免直接竞争。

　　果租租&果寓CEO 刘轩飞

　　1、开发商做公寓我比较看好龙湖的冠寓，和联合办公一起玩，加上龙湖一贯的物业运营能力，看起来是一手好牌，只是不知道能不能打好。

　　开发商大举进入公寓市场，硬币的一面是这个行业越来越热，供给越来越多，市场需求的增长可能并没有达到预期，局部供大于求。另一面是市场竞争驱逐劣币，对精细化运营的要求越来越高，市场越来越规范，懂运营重产品的公寓团队会活得越来越好。

　　2、个人认为，"内功"有两方面：一是品牌，二是效率。品牌不是一个logo，而是这个logo背后的内涵以及对产品的一目了然。我们公寓虽然是分散式，但是住这套和那套体验是一致的，都能满足客群的需要。而效率，主要是说成本结构和运营效率。要不断优化成本，把钱花在刀刃上，运营要迭代标准流程，要符合运营实际的系统，更要有训练有素的团队。

　　普乐门CMO 陈思瀚

　　1、个人认为，地产商进入领域，对品牌公寓不会造成太大的冲击。首先，地产商进入领域是为了去库存，运营目的不相同。其次，地产商是布局大盘，所以区域划房源区域化有限。以万科为例，其在北京五环内的房源量就并没有大面积覆盖。所以，作为品牌公寓，我们需要考虑的是如何联手各区域的地方性地产巨头才是关键所在。

　　2、首先要做好自己的产品。情怀是对我们自己说的，客户的需求才是关键。其次，在各区域紧密联合如地产物业，政府相关部门以及各种资源，扩展房源与客源。最后，要保持乐观的心态，市场还很大，空间还有。未来三年，我们都在广阔的大草原圈地。不要被动应对，还是主动做自己的规划。

　　公寓领域，现在还是需要各地政府的支持，但这种支持并不会维持太久。需要我们做的是如何帮政府解决百姓居住问题，管控流动人口。这个是公寓领域在考虑自身利益同事，也需要偶尔考虑的点。

　　Z+公寓负责人 张亦弛

　　开发商的优势还是在于持有物业成本的优势 ，其他自创品牌只能在服务整合和其他平台整合上寻找优势， 但任何问题都会归结到人，也就是运营方面的管理：如何以最少的运营成本换回最大的满租率?

　　优帕克互联网部COO 杨剑凌

　　其实，公寓行业才刚刚开始，远没到谁进来大家都要死的地步，这个阶段应该是欢迎更多的资金、资源和人才进来，一起把蛋糕做大，我们接触的很多开发商，其实大家合作远比竞争多。

　　公寓行业主要是定位在消费升级的大趋势下的长租市场，长租市场最大的房源其实是在个人业主手里，再大的开发商相对这个体量还是很小的，市场空间很大，特别是对于分散式公寓运营商来说。

　　四川紫荆创始人 刘小红

　　避开开发商……开发商每年广告都比租金高，取向不同，集中式有很大优势。

　　好卖就不会进入，卖不脱随时进来，都做好准备了的，开发商进来肯定是集中式……边租边卖不途租金赚钱。

　　我们三年前就已经在做了，只是不会进入散租式，但集中式的时代迟早爆发，散租式肯定就散了……租房没有好高的技术含量，进入是时间问题，就像开发商进入酒店一样。开发商团队的强大，毋庸置疑。

　　著名房地产评论人 王毅敏

　　同时，不能以做公寓的思维，来推导开发商会不会做公寓。开发商完全可以做公寓。以包租销售的方式，他可以获得溢价。以郑州为例，现在郑州的公寓大部分一平价位在八千到一万三，如果是品牌公寓进来。他可以贴补为品牌公寓，把价格每平方提两千块钱，十平方就是两万。五十平方就是十万。一年赔两万，他可以赔五万，五年的时间。

　　开发商可以不赚钱，可以从公寓经营上不赚钱。但是，他可以通过公寓的全部的托管实现销售的一价。然后还有快速的去化。他赚的这个钱你们不要以自己的思维方式来推导说开发商不会进入公寓这个行业。

　　而且公寓行业，第一，没有多少技术含量；第二，利润太薄，开发商不看在眼里；第三，不要把二房东管理分散式公寓的繁琐神秘化。

　　开发商进入公寓行业的目的不是为了和公寓运营商争利润，而是为了快速去化房子。

　　公寓行业的大佬未来排序一定是这样的：1)开发商；2)一手房中介；3)现有的部分品牌公寓商。

　　尚美集团拓展经理-陆昭珩

　　开发商要真下决心做，那绝对要死一批。目前地产派、中介派、酒店派和其他创业派，最终肯定要淘汰一批。

　　关键在开发商如何变幻思维。若是不顺势改变，否则无法做成功。公寓行业看似门槛很低，但是和互联网抢占市场一样，前期肯定要烧钱的 。

　　佳禾东方公寓连锁创始人 赵一鸣

　　开发商进入公寓行业的主要原因是公寓项目的滞销，他们需要找点突破瓶颈，而以租带销是目前房产界能够快速回款，带动项目销售行之有效的重要方式。 开发商进军公寓行业，虽然势力强大，但是，缺少运营团队。相反，公寓运营商有此优势，对公寓行业来说是一个发展机遇。相对知名的公寓品牌比较容易和开发商牵手合作，例如，拜登最近与不少开发商的签订了项目，同样的，我们公司也签约了几家。因此，我认为开发商进入公寓行业，对公寓人来说，利大于弊。 而至于公寓的拿房成本，项目所处区域、运营模式、客户类型都有所不同，所以拿房成本的高低，取决于项目的位置和模式，高或低都可行，只要是项目运营有盈利空间，就可以拿房。